Podnájem a pes – může majitel zakázat psa v nájemní smlouvě?

Češi jsou národ pejskařů. Podle aktuálních průzkumů, žijí v českých domácnostech asi 2 milióny psů. Vychází to, že průměrně každá třetí domácnost, má doma alespoň jednoho pejska.

Ve městech přitom žije více lidí než na vesnicích (počet lidí ve městech nad 10 000 je v ČR přes 50%).

Nemalá část lidí tak žije v různých bytových domech, což často znamená i nájemní nebo podnájemní smlouvy.

Jak je to ale se psem v nájmu (nebo v podnájmu)? Může majitel bytu ve smlouvě zakázat, abyste si pořídili psa? A je vaše povinnost, abyste při uzavírání nájemní smlouvy nahlásili, že máte psa?

Může majitel bytu zakázat nájemníkům psa?

Při pohledu na realitní weby s nabídkou bytů k pronájmu, by odpověď na otázku, jestli majitel bytu může zakázat psa, vycházela jednoznačně.

Inzerátů, kde je uvedeno, že chtějí pouze zájemce bez psa (nebo obecně bez domácích zvířat) je poměrně hodně.

Z pohledu zákona je to ale trochu jinak. Občanský zákoník jasně říká, že nájemník má právo chovat v bytě zvíře.

Viz paragraf 2258, Občanský zákoník:

Chov užitečného zvířete, by ale neprošel

Z uvedené citace vyplývá, že zvíře v bytě musí splňovat určité podmínky. Takže pokud byste chtěli v bytě chovat domácí prase (jako z povídky od Šimka a Grossmana – jak jsme chovali užitečné zvíře), tak to by nešlo.

Prase v bytě by mohlo působit ostatním nájemníkům obtíže. Ale pes by ničemu vadit neměl (ponechme stranou výjimky, kdy pes terorizuje neustálým štěkotem celý panelák).

Zákaz psa v nájemní smlouvě je neplatný

Z výše uvedeného vyplývá, že pokud by si majitel bytu dal do nájemní smlouvy podmínku, že v bytě nesmíte mít psa, pak je taková podmínka neplatná a vy se jí vůbec nemusíte řídit.

Obecně totiž platí, že všechna ujednání v nájemní smlouvě, musí být v souladu se zákonem. Pokud něco v nájemní smlouvě odporuje tomu, co říká zákon, pak má přednost zákon a ustanovené v nájemné smlouvě je neplatné.

Může chtít majitel bytu vyšší kauci, když mám psa?

Majitel bytu, má právo požadovat, abyste byt po skončení nájmu předali v původním stavu (a chovem psa nebo jiného zvířete občas může byt a vybavení bytu utrpět různé škody). Majitel tedy může požadovat vyšší kauci.

Stále ale platí, že kauce za byt nesmí být vyšší než trojnásobek měsíčního nájmu (viz paragraf 2253, Občanský zákoník).

A zaplatit předem kauci za 3 měsíce, je dnes poměrně běžné (někdy sice chtějí jenom jeden nájem, ale to je spíš výjimka).

Také platí, že při vrácení kauce (na konci nájmu), má nájemník nárok na úroky (minimálně ve výši zákonné sazby).

Může chtít majitel bytu vyšší nájem, když mám psa?

Další poměrně častou situací je, že majitel bytu požaduje za psa zvýšený nájem. Zde už je to ale složitější.

Majitel může požadovat i vyšší nájem (viz výše – nájemník má povinnost aby uhradil zvýšené náklady). Mělo by to ale být jenom v případě, že k tomu je nějaký reálný důvod. Je totiž otázka, jestli pes zvýší nějaké náklady?

Ano, například na jaře, nebo na podzim asi pes nanosí do domu (do společných prostor) více bláta. To ale asi jen výjimečně znamená, že by se kvůli tomu více uklízelo.

U většiny domů je úklid společných prosto prováděn v nějakém pravidelném režimu, bez ohledu na to, jestli jsou schody špinavé více nebo méně.

Stejně tak pes obvykle nezaznamená nějakou zvýšenou spotřebu vody, elektřiny, apod. Pes se v tomto ohledu nedá počítat jako další „člen domácnosti“, aby se kvůli tomu zvyšovaly zálohy na teplo nebo energie.

Musím majiteli bytu nahlásit, že mám psa?

Nájemník ve výsledku ani nemá žádnou jednoznačnou povinnost, aby pronajímatele informoval před uzavřením nájemní smlouvy, že má psa. A podobnou změnu ani není nutné hlásit v průběhu nájmu.

Výpověď z nájmu kvůli psovi – majitel vás nemůže vyhodit

Majitel bytu ani nemůže dát výpověď z bytu, jenom kvůli tomu že máte psa (ponechme stranou speciální případy, kdy by pes ohrožoval okolí, nebo způsoboval problémy ostatním nájemníkům domu).

Výpověď z nájmu, jenom kvůli tomu že si nájemník pořídil psa, by byla právně neplatná.

Jak je to se psem při bydlení v nájmu ve skutečnosti?

Ve skutečnosti to ale se psem při bydlení v nájmu není tak jednoduché. Majitel bytu vám sice nemůže zakázat psa, ale zase nemá žádnou povinnost, aby s vámi uzavřel nájemní smlouvu. Nebo ani nemá povinnost, aby vám nájemní smlouvu na dobu určitou prodloužil.

Běžná praxe při nájmu, je smlouvu na dobu určitou. Obvykle jenom na jeden rok. Takže pokud majitel bytu nechce psa, a vy si ho pořídíte, tak je dosti vysoké riziko, že vám nájemní smlouvu neprodlouží.

Celé je to tedy o domluvě. Pokud majitel bytu nechce psa, tak je asi lepší se ho nejprve pokusit přesvědčit. A případně akceptovat i zvýšenou kauci za byt.

Pokud ale majitel bytu bude trvat na tom, že psa nechce, pak je na zvážení, jestli si prosadíte své právo na domácí zvíře, které vyplývá z občanského zákoníku.

A budete tím riskovat neprodloužení nájmu. Nebo jestli se smíříte s tím, že pes v tomto konkrétním nájmu bohužel opravdu nejde.